Modernisierungsma?nahmen:  Pflicht der Wohnungsmieter zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen

Nach dem bürgerlichen Gesetzbuch hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Des Weiteren hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen.

Der Vermieter hat dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung schriftlich mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter sein Grundstück verkauft und den Käufer schriftlich ermächtigt, bereits vor der Eintragung in das Grundbuch sämtliche die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen sowie entsprechende Rechtsstreitigkeiten zu führen. Der Käufer kündigte daraufhin den Mietern Modernisierungsarbeiten in deren Wohnung an.

So wollte der Käufer das Badezimmer in den Mietwohnungen dahingehend umbauen, dass unter Einbeziehung eines bis dahin als Abstellraum und Speisekammer genutzten Raums eine separate Toilette entstehen sollte.

Die Richter des Bundesgerichtshofs haben entschieden, dass der Käufer eines Grundstücks bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch berechtigt ist, Mietwohnungen zu modernisieren, sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und o. g. Voraussetzungen der Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsarbeiten zu dulden, gegeben sind.